Denver: 16 torri per uffici più adatte per la conversione in residenziale

La città di Denver ha ora un quadro più chiaro di quali edifici per uffici in difficoltà nel centro potrebbero rappresentare i migliori candidati per il passaggio alle residenze, parte di uno sforzo più ampio per rendere più facile per investitori e sviluppatori assumersi il compito.

Denver ha designato 16 edifici come principali candidati per la conversione e dietro di loro altri 13 che ottengono punteggi elevati in termini di convertibilità, secondo uno studio che Denver ha commissionato allo studio di architettura globale Gensler.

“Le torri del centro sono un animale diverso da demolire. Sarebbe un peccato sprecarli”, ha affermato Jennifer Ramsey, amministratrice del riutilizzo adattivo presso il Dipartimento di pianificazione e sviluppo comunitario di Denver.

Meno dipendenti vanno in ufficio dopo il grande passaggio al lavoro a distanza durante la pandemia e a Denver il numero dei dipendenti in centro a giugno era solo al 60% dei livelli osservati nel 2019, secondo l’High Frequency Economic Update della Downtown Denver Partnership.

Sebbene tale ripresa superi il tasso vicino al 50% osservato a livello nazionale, la regione lotta con un eccesso di spazi per uffici. Secondo Savills, una società di intermediazione di Chicago, il tasso di posti vacanti a Denver è del 26,8% e nel Central Business District è di circa il 40%.

Incapaci di ripagare i propri debiti con gli affitti in arrivo, i proprietari di molti degli edifici caratteristici della città sono stressati al punto che alla fine potrebbero dover affrontare il pignoramento. Ciò ha creato un senso di urgenza nella ricerca di usi alternativi per le massicce strutture per dare agli attuali proprietari o ai finanziatori in difficoltà una rampa di uscita prima che gli edifici imbocchino un percorso di lento deterioramento e eventuale demolizione.

Denver ha lanciato un programma pilota su due conversioni non incluse nello studio, nel tentativo di semplificare il processo e creare criteri normativi e codici di costruzione più accomodanti, ha affermato Ramsey. Un edificio, ad esempio, aveva una ringhiera delle scale che non era abbastanza alta secondo le normative attuali ma era comunque funzionante.

"Si è discusso anche di alcuni incentivi finanziari", ha detto.

Lo studio di Gensler si è concentrato su cinque quartieri del centro: Central Business District, Union Station, Civic Center, North Capitol Hill e Capitol Hill. Dei 69 edifici inizialmente esaminati in quella zona, 29 sono stati identificati come forti candidati per una conversione residenziale, situati principalmente nel CBD e a North Capitol Hill.

Sono stati esclusi gli edifici più nuovi, quelli ancora preferiti dagli inquilini, e gli edifici più vecchi con una bassa quota di sfitti. Per lo screening degli immobili sono state utilizzate anche le scadenze dei contratti di locazione e la situazione finanziaria del debito utilizzato per l'acquisto di un edificio. E le planimetrie che avrebbero sprecato troppo spazio o sarebbero costate troppo per il passaggio sono state escluse.

Se un edificio diventa in difficoltà, il che significa che gli affitti non riescono più a coprire i pagamenti del debito, il suo valore diminuisce. E quanto più basso scende il prezzo, tanto maggiori sono le possibilità che uno sviluppatore possa intervenire e tentare una conversione. Molti edifici non ci sono ancora, ma Denver sta lavorando per evitare la spirale discendente e anche per affrontare un altro problema che ha, ovvero il numero troppo basso di unità abitative.

Zillow stima che nell'area metropolitana di Denver manchino 70.000 unità abitative. Mentre Downtown ha un tasso di posti vacanti residenziali più alto rispetto ad altre parti dell’area metropolitana a causa del ritmo sostenuto di costruzione di appartamenti, è solo un quinto del tasso di posti vacanti osservato negli spazi per uffici.

Il riutilizzo adattivo o le conversioni residenziali, in breve, offrono un modo per affrontare due problemi contemporaneamente e infondere nuova vita al nucleo urbano, sostituendo i dipendenti con i residenti.

Secondo la Downtown Denver Partnership, il centro di Denver conta 46.500 unità residenziali, circa il doppio rispetto al 2010. L'aggiunta di ulteriori 7.500 unità tramite le 29 conversioni identificate nello studio Gensler rappresenterebbe un aumento del 16%.

Si spera che le dimensioni più piccole delle unità possano aumentare l’accessibilità economica, che è gravemente carente a Denver, e così anche le conversioni efficienti.

"Siamo davvero interessati a vedere come questi alloggi potrebbero soddisfare le esigenze delle persone in tutto lo spettro di reddito", ha affermato Andrew Iltis, vicepresidente della pianificazione e dell'impatto sulla comunità presso la Downtown Denver Partnership.